评论：出口绑架中国经济

从2005年开始，房地产绑架中国经济的说法就流传甚广，政府和公众似乎都认为中国经济增长严重依赖房地产，房地产的兴衰决定着中国经济的兴衰，这种说法直接导致了房地产调控的投鼠忌器。最近，渣打银行发布报告认为，年底前中国房价将大幅下降（一线城市降幅将为20%-30%），过快的降价可能会迫使有关部门年底前取消紧缩措施。目前看来，因为忌惮影响经济增速，这轮房地产调控又有虎头蛇尾之虞。

世界上有许多说不清道不明的因果关系，就像是鸡生蛋还是蛋生鸡一样，房地产和中国经济的关系似乎也是如此。虽然二者的因果关系需要经济学家进行严谨的证明，但从简单的经济常识来看，尽管房地产和中国经济之间肯定是相互影响的，但房地产更多地要依赖中国经济的增长，而不是相反，房地产不可能一枝独秀地支撑经济增长，它更多的是经济高增长或预期之下的附属品。

过去30年，作为一个出口导向型的经济体，中国经济增长严重依赖的是出口（除此之外，还包括政府主导的基础设施投资），可以说中国经济是被出口绑架了。未来中国经济高速增长能否持续要看出口，如果金融危机过后出口扩张难以持续下去，中国经济就要在增长驱动力向内需转型的过程中经历中低速增长，再加上人口老龄化的威胁，即使存在刚性需求，房地产市场也难以大有作为。

之所以会众口一词地认为房地产绑架中国经济，是犯了简单的唯数据论的错误。从消费、投资和净出口这三驾马车对经济增长的贡献率来看，净出口的贡献率一直看起来不高，2001─2004年之间一直都是个位数的水平，2005年达到近年最高点24%的水平，2006年和2007年一直保持在20%左右，2008年和2009年分别回落到9.2%和-44.8%左右。看到这个数字，人们会本能地认为中国经济还是依赖消费和投资的。在消费比较稳定的背景下，更多地依赖投资，而且随着房地产开发投资2003-2007年平均27%左右的增长水平，占城镇固定资产投资的比重超过了20%，占GDP的比重接近10%，所以有人会认为这段时间中国经济严重依赖房地产。

但是，这种静态的比较消费、投资和净出口贡献率的缺陷是忽略了他们之间的相互关系，从而低估了出口、高估了房地产对中国经济的影响。对于中国经济来说，出口是源动力，它不仅直接影响到GDP，还间接影响到消费和投资，其中也包括房地产开发投资，从而带来连锁反应，在这一过程中，房地产开发投资是被动的和滞后的。

从上图可以发现，2007年第二季度开始，出口开始下滑，中国经济增速也同步开始下滑，而此时房地产开发投资还在增长，房价也在逆势上涨，它们直到2008年一二季度才转头向下。随着2008年三季度出口的大幅下滑，中国经济迅速探底，但同时政府主导的投资开始发力，扭转了经济增速下滑的态势，而房地产开发投资在2009年二季度以后才逐渐恢复。

这意味着，房地产并没有绑架中国经济，它既不是中国经济增长的源动力，也不是中国经济下滑的源动力，即使房地产行业牵扯多个行业具有波及效应，但在房地产开发投资下滑的过程中，在政府主导的基础设施投资的支撑下，中国经济依然可以保持稳定增长。值得一提的是，在经济下滑期房地产也没能挽狂澜于既倒，将这样的产业作为支柱产业十分滑稽，认为这样的产业绑架了中国经济也十分滑稽。

事实上，这也间接证明了尽管投资可以拉动经济增长，但经济增长最终还是要依靠消费需求，在外部需求下滑导致的经济下行周期，无论是房地产投资还是其他民间投资都是扶不起来的阿斗，这也是凯恩斯主张在经济危机期间政府通过财政支出增加有效需求的原因所在。中国经济的问题在于太依赖外部需求了，而不是国内的消费需求，所以导致金融危机期间难以独善其身，不得不采用大幅增加政府支出和通过银行信贷搞基础设施的短期措施，这一大干快上的做法将带来严重的财政压力，不是要面临地方政府债务激增，就是要面临银行坏账激增。

总而言之，中国经济是被出口绑架了，为了摆脱外部需求的不确定性，为了摆脱被绑架的滋味，必须增加国内消费需求的比重。而房地产在中国经济的兴衰周期中只是个傀儡和附庸的角色，除了对经济增长的影响被夸大了，对地方财政收入和银行信贷风险的影响也被夸大了。目前，土地出让金仅占地方政府财政总收入的20%左右，房地产类贷款占银行贷款的20%左右，都是一个不算太高的比重。房地产之所以成了一个不甘寂寞的配角甚至主角，这是因为是中国政府而不是中国经济被房地产绑架了，政府工作人员通过房地产可以方便地获得种种不菲的灰色收入，也许他们害怕的不是房地产对经济走势的影响，而是对其个人收入走势的影响